9·7 부동산 대책 완전정리: LTV 40%·전세대출 상한, 누구에게 어떻게 적용되나

9·7 부동산 대책 완전정리: LTV 40%·전세대출 상한, 누구에게 어떻게 적용되나

정부가 2025년 9월 초 발표한 부동산 대책으로 서울 일부 지역 LTV(주택담보대출비율) 강화와 전세대출 상한 설정 등이 시행됩니다. 이 글은 바뀐 규정을 한눈에 정리하고, 내 상황에 어떤 영향을 주는지와 실무 체크리스트를 제공합니다.

목차

1. 요약: 핵심만 빠르게
2. 무엇이 달라졌나
3. 누구에게 영향이 큰가
4. 대출 한도 예시 시뮬레이션
5. 바로 적용 체크리스트
6. FAQ

요약: 핵심만 빠르게

• 서울의 일부 고가·과열 권역은 주담대 LTV 40%로 강화.
• 전세대출 상한이 도입·강화되어 1주택자의 과도한 레버리지 억제.
• 목표: 단기 과열 진정 + 실수요 보호 + 공급정책과 병행.

무엇이 달라졌나

• LTV 40%: 서울의 일부 고가 지역(예: 강남·용산 등)에서 기존 50% → 40%로 하향.
• 전세대출 상한: 1주택자의 전세대출을 일정 금액 이내로 제한(초과 필요 시 예외 요건 확인 필요).
• 보완 패키지: 공급 확대·정비사업 규제 정비와 병행 추진(세부 고시는 순차 공지).

※ 지역·소득·주택가격·보유주택수에 따라 적용이 달라질 수 있으니, 반드시 본인 조건을 확인하세요.

누구에게 영향이 큰가

• 서울 핵심지 첫 내집 마련자: 동일한 집값이라도 대출 한도가 줄어 자기자본 요구액 증가.
• 갈아타기(무주택 유지) 전략: 일시적 2주택 등 예외 요건을 꼼꼼히 검토해야 일정 차질 최소화.
• 1주택 + 전세 확장 레버리지를 쓰던 가구: 전세대출 상한으로 추가 레버리지가 제약.

대출 한도 예시 시뮬레이션

가정: 주택가격 15억 원, 규제지역(서울 핵심지), 무주택·소득 요건 충족, DSR 한도 내.

• 이전 LTV 50%: 최대 대출 7.5억 → 자기자본 7.5억
• 현행 LTV 40%: 최대 대출 6억 → 자기자본 9억

※ DSR(총부채원리금상환비율)·신용도·소득에 따라 실제 한도는 달라집니다.

바로 적용 체크리스트

1. 본인 조건 확인: 무주택/1주택, 소득, 보유 대출, 목표 주택 가격대.
2. 지역 규정 확인: 매수 예정 지역의 규제 상태(조정/투기과열 등)와 세부 고시.
3. 자기자본 계획: LTV 하향으로 늘어난 자기자본(취득세·중개보수·옵션비 포함) 산출.
4. DSR 점검: 기존 대출(전세·신용·할부 등) 상환계획 세우기.
5. 전세대출: 상한·예외 요건·갱신 시 유의사항 확인(계약 만기 전 미리 상담).
6. 타임라인: 분양·입주·기존주택 처분 일정과 대출 승인·실행일자 정렬.

FAQ

모든 서울 지역이 LTV 40%인가요?

아닙니다. 지정된 고가·과열 권역 중심으로 강화됩니다. 지역·가격·보유주택수 등 조건에 따라 달라지므로, 금융기관·공식 고시로 해당 물건의 적용 비율을 확인하세요.

전세대출 상한은 누구에게 적용되나요?

일반적으로 1주택자의 과도한 레버리지를 제한하는 취지입니다. 상한 금액·예외 요건은 고시·상품별로 다를 수 있어 은행 상담을 통해 본인 사례를 확인해야 합니다.

무주택 실수요자 보호 장치는 없나요?

공급 확대·청약·세제·금융 우대 등 보완책이 병행됩니다. 다만 세부는 순차 공지되므로 향후 고시를 확인하세요.

지금 바로 매수/갈아타기 해도 될까요?

규제 강화 직후에는 호가·거래량이 흔들릴 수 있습니다. 자기자본·DSR·입주 타임라인이 정리된 상태에서 물건별 대출 가능액을 사전 상담으로 확인한 뒤 의사결정 하세요.

알림: 본 글은 정보 제공 목적이며, 실제 대출 조건은 금융기관 심사와 공식 고시에 따릅니다. 최신 공지와 은행 상담을 반드시 병행하세요.